中古マンションを購入する際、物件価格や住宅ローンの金利は比較していても、「省エネ性能を証明することで住宅ローン控除額を増やせる可能性がある」ことまでは知られていない場合があります。
今回ご紹介する田中さん（仮名）は、東京都武蔵野市の「ファインスクェア武蔵境」を購入。購入前に不動産会社へ確認した際は「中古マンションだから対象外」と案内されていましたが、購入後に住まいコンパスへ相談し、住宅省エネルギー性能証明書を取得。省エネ基準適合住宅として、住宅ローン控除の拡大枠を利用できるようになりました。
きっかけは、住宅ローンの金利についてAIと壁打ちをしていた際に出てきた「購入後でも認定を受けられるかもしれない」という一言。「聞くだけならタダかな」という軽い気持ちで問い合わせたことが、最大133万円の差につながりました。
※本記事は、お客様へのインタビュー内容をもとに、住まいコンパス編集部が再構成しています。
目次
今回の事例
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 購入物件 | ファインスクェア武蔵境（東京都武蔵野市） |
| ご家族 | 田中さん（仮名・会社員）、奥様、お子さま2人の4人家族 |
| 世帯区分 | 子育て世帯 |
| 取得した証明書 | 住宅省エネルギー性能証明書 |
| 住宅の区分 | 省エネ基準適合住宅 |
| 控除額への効果 | 制度上最大133万円の増額 |
| 住まいコンパスを知ったきっかけ | AIとの壁打ちで名前が挙がり、ホームページの資料を確認して問い合わせ |
※実際の住宅ローン控除額は、入居年、世帯区分、住宅ローンの年末残高、所得税・住民税額、持分割合などによって異なります。
証明書の取得で、住宅ローン控除額が最大133万円増額
田中さんは、購入前に不動産会社へ住宅ローン控除について相談していました。しかし「中古マンションだから対象外だと思います」という見解だったため、増額はできないという前提のまま購入手続きを進めていました。
購入後に住まいコンパスへ相談し、住宅省エネルギー性能証明書を取得したことで、住宅ローン控除の条件は次のように変わりました。
| 一般の既存住宅（その他住宅） | 省エネ基準適合住宅（子育て世帯） | |
|---|---|---|
| 借入限度額 | 2,000万円 | 3,000万円 |
| 控除率 | 0.7％ | 0.7％ |
| 控除期間 | 10年間 | 13年間 |
| 制度上の最大控除額 | 140万円 | 273万円 |
2026年以降に入居する既存住宅では、省エネ基準適合住宅として所定の要件を満たすと、一般の既存住宅と比べて借入限度額や控除期間が拡大する場合があります。子育て世帯・若者夫婦世帯等に該当する場合、控除額の差は1人あたり最大133万円。夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けるペアローンでは、合計で最大266万円の差になります。
田中さんは「恩恵はかなり大きかったです」と振り返ります。証明書1通の有無で、これだけの差が生まれる計算です。
※出典：国土交通省「住宅ローン減税」／「既存住宅を取得したとき」
▶ 制度の詳細はこちら：2026年住宅ローン控除の詳細を徹底解説｜住まいコンパス
住まいコンパスを知ったのは、AIとの壁打ちがきっかけ
田中さんが住まいコンパスにたどり着いたのは、購入からしばらく経ってからでした。
住宅ローンの金利についてAIと壁打ちをしていた延長で、「もしかしたら購入後でも住宅ローン控除の省エネ基準適合住宅の認定が受けられるかもしれません」という回答が返ってきたといいます。
ただ、購入前に不動産会社から受けた説明とは正反対の内容でした。
「AIが言っていることと不動産会社が言っていたことの、どちらが正しいのか分からない、という状態でしたね」
その壁打ちの中で住まいコンパスの名前が挙がり、田中さんはホームページの資料を確認したうえで、問い合わせ窓口から連絡をしました。
「聞くだけならタダかな、というくらいの軽い気持ちでした」
▶ 田中さんご本人の言葉でつづった詳細版はこちら：不動産仲介から「対象外」と言われた住宅ローン控除。AIと壁打ちし、控除を最大化できた話（note）
購入したのは「ファインスクェア武蔵境」
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 名称 | ファインスクェア武蔵境 |
| 所在地 | 東京都武蔵野市境5丁目 |
| 交通 | JR中央線「武蔵境」駅 徒歩13分 |
| 竣工 | 2022年6月 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造 地上5階建 |
| 総戸数 | 37戸 |
| 省エネ性能 | 省エネ基準適合住宅として住宅省エネルギー性能証明書を取得 |
オートロック・宅配ボックスを備え、一部住戸にはルーフバルコニーや専用庭が設けられています。武蔵野市内では希少な第一種低層住居専用地域に位置し、のびやかな空の広がりと開放感のある住環境です。
周辺物件情報
武蔵境駅周辺には、ザ・パークハウス武蔵境、武蔵境ハイム、武蔵境スカイハイツといった中古マンションがあります。少し範囲を広げると、三鷹市井口のプラウド武蔵境、三鷹駅周辺の大規模タワーマンション「武蔵野タワーズ スカイゲートタワー・スカイクロスタワー」なども選択肢に入ります。住まいコンパスでは、武蔵野タワーズ スカイゲートタワー・スカイクロスタワーについても、省エネ基準適合住宅として認定可能であることを確認しています。
省エネ証明書を発行できるかどうかは物件ごとに異なります。マンション名から無料で診断が可能ですので、まずはお問い合わせください。
転職を機に、学区を変えない中古マンション探しへ
田中さんが家探しにかかった期間としては半年以上、1年弱ほどかかったといいます。
最も重視したのは、引っ越しで学区が変わり、お子さまが転校にならないエリアであることでした。
同じ学区内でファミリータイプの物件が次々に出てくるようなエリアではなかったため、選択肢はかなり絞られたそうです。
お子さまが2人いることから、居室は2部屋以上が条件。最初のうちは学区外の新築マンションも見学し、お子さまの意見も聞きながら幅広く検討しました。
半年以上かけて絞り込み、優先条件3つで決断
内見は5〜6回、件数にして6〜7件。良いと感じた物件もありましたが、「間取りや広さは今より広くても駅から遠い」「新築だが今住んでいる街ではない」といった理由で見送りました。
最終的にファインスクェア武蔵境に決めた理由は、あらかじめ整理していた3つの優先条件がすべて満たされていたことです。
- 今の学区内であること
- 出せる金額内であること
- 比較的駅に近いこと
「優先順位の高い条件がそろっていたので、納得して決められました」
購入して変わったこと
田中さんが購入後に最も大きいと感じているのは、「購入した」という安心感だといいます。
「妻からも、賃貸のままだと万が一のときにどうなるのかという不安があったようで、それが今回の購入である程度解消できました」
住宅ローンは変動金利を選択。金利が上昇していく局面のなかで、変動金利のスタート水準が低いタイミングで組めた点も「ラッキーだった」と振り返ります。
これから中古マンションを購入する方へ
田中さんが住宅購入を検討している方へ伝えたいのは、次の2点です。
1. 正確な情報を自分でも確認する
「住宅ローン控除は制度が変わることもあるので、正確な情報を自分でも確認した方がいいと思います。私も最初に『難しい』と言われた段階で諦めていたら、今回の手続きはしていなかったと思います」
2. 期限を意識して、早めに動く
「少しでも気になったら後回しにせず、一次情報を確認したり、詳しいところへ早めに相談したりするのがいいと思います」
対象になる可能性がある場合は、対象外だと決めつけず、証明書を発行できる専門家へ確認することが大切です。
編集後記
住宅購入では、物件探し、住宅ローン、引っ越しと考えることが多く、税制まで自分で調べるのは簡単ではありません。だからこそ、専門家に聞かずにそのままにしてしまうと、受け取れたはずの優遇を逃してしまうことがあります。
中古マンションの省エネ性能は、築年数や住戸位置だけで判断できるものではありません。疑問があれば一度確認してみることが、結果として大きな差につながります。
お住まいのマンションが対象になるか無料で確認できます
中古マンションでも、省エネ基準適合住宅として必要な要件を満たしていることを証明できれば、住宅ローン控除の借入限度額や控除期間が拡大する可能性があります。田中さんの場合、その差は制度上最大133万円（ペアローンなら最大266万円）でした。
住まいコンパスでは、マンション名や築年数などをもとに、証明書を発行できる可能性を無料で確認しています。発行できなかった場合には費用がかからない成果報酬型です。
なお、ご両親等から住宅取得資金の援助を受けられた方は、贈与税非課税枠（住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置）との併用も検討できます。国土交通省も、住宅ローン減税と併用できる税制措置として同制度を案内しています。省エネ性能の証明は、住宅ローン控除と贈与税非課税枠の両方に関わるポイントです。
※制度内容は2026年9月時点の情報です。住宅ローン控除の適用条件や実際の控除額は、入居年、世帯区分、住宅性能、借入額、所得税・住民税額などによって異なります。
