中古マンションの購入では、価格交渉や物件選びだけでなく、住宅ローン控除の仕組みを正しく理解しているかどうかで、その後の負担が大きく変わることがあります。
特に2026年以降の住宅ローン控除では、中古住宅でも「省エネ基準適合住宅」に該当することで、控除期間や借入限度額が優遇される場合があります。
たとえば、子育て世帯・若者夫婦世帯が中古の省エネ基準適合住宅を取得する場合、住宅ローン控除の借入限度額は3,000万円、控除期間は13年間。その他の中古住宅は借入限度額2,000万円、控除期間10年間となるため、借入残高や納税額などの条件がそろえば、控除額の差は1人あたり最大133万円、条件を満たすペアローンでは2人で最大266万円になる可能性があります。
住まいコンパスでは、中古マンションが省エネ基準適合住宅などに該当するかを調査し、住宅ローン控除の申告に必要となる「住宅省エネルギー性能証明書」の取得をサポートしています。
今回は、3人のお子様の誕生を機に川崎エリアで中古マンションを購入した藤田さん（仮名）に、マンション選びや価格交渉、住宅ローン控除についてどのように考え、行動したのかを伺いました。
今回の住宅省エネルギー性能証明書の取得事例
- 物件名： シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ
- 所在地： 神奈川県川崎市
- 竣工年： 2018年
- 分譲事業者： 住友不動産
- 総戸数： 475戸
- 間取り： 4LDK
- 判定結果： 省エネ基準適合住宅に該当
- 取得書類： 住宅省エネルギー性能証明書
- 利用制度： 住宅ローン控除
住まいコンパスで物件の省エネ性能を調査した結果、省エネ基準適合住宅に該当することが確認でき、住宅省エネルギー性能証明書を取得しました。
目次
シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズの物件概要
シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズは、神奈川県川崎市にある2018年竣工、総戸数475戸の大規模マンションです。
広大な敷地を活かし、自然の陽光や緑を取り入れたレイアウトが特徴。徒歩圏内にはスーパーや商業施設、公園、教育施設などもあり、ファミリー世帯にとって生活利便性の高い住環境となっています。
今回お話を伺った藤田さんは、3人のお子様の誕生をきっかけに、70㎡台のマンションから4LDKの同物件へ住み替えました。
購入者プロフィール
住まいコンパスで住宅省エネルギー性能証明書を取得
藤田さん（仮名）、奥様、お子様3人の5人家族
購入理由：家族の増加、資産形成・住み替え戦略の一環
活用制度：住宅ローン控除
中古マンションへ住み替えた理由｜資産形成と4LDKへの住み替え
どんなきっかけでマンション購入を考え始めたのですか？
以前は新築で購入した70㎡台のマンションに住んでいたんですが、子供が3人生まれて手狭になり、4LDKへ住み替えました。
同時に、円安が進む中で手元の現金をどう活用するかという観点もあり、不動産に資産を変える選択をしました。頭金を使い、以前の部屋は投資用ローンに借り替えて賃貸に出しています。
家探しは大変でしたか？
新築・中古のマンションと戸建てを全部見ました。戸建ても検討しましたが、家族と相談した結果、出口（売却）のしやすさも考えてマンションに絞りました。やっぱり流動性の高いマンションの方が安心でした。
探し始めたタイミングで近隣に似たような物件がいくつか物件が重なっていたんです。それで、今回の物件は交渉の余地があると感じました。
藤田さんも川崎エリアの複数の中古マンションを比較しながら、価格と条件のバランスを見極めていったそうです。
価格交渉も積極的にされたと聞きました。
今回の物件は「購入できなくても仕方ない」という気持ちもあったため、価格交渉に踏み切りました。
最初の提示額から一度値下げがあったタイミングで動き、そこからさらにまとまった値引きと、仲介手数料の一部負担にも成功しました。
売主さんの都合で契約から入居までの期間が長く、それを許容できる買主が少なかったこと、当時の市場心理が不安定だったことも味方しました。今も同条件の物件が当時より高めの価格で売り出されているので、いいタイミングで動けたと思っています。
一方で、本当に欲しい物件であれば、価格交渉をせず売り出し価格で購入するという判断も十分あると思います。物件の希少性や競争状況を踏まえて判断することが大切だと感じました。
中古マンションの住宅ローン控除｜省エネ基準適合住宅の認定を取得
住宅ローン控除については、どのように調べていたのですか？
もともと新築も検討していたので、2025年の段階で2026年以降の控除がどうなるかをネットで調べていました。中古の場合の控除額が変わるというニュースも見ていて、リサーチしているうちに住まいコンパスを見つけました。
中古マンションって通常は借入上限2,000万円での控除計算になるんです。でも、省エネ基準適合住宅の認定が取れると3,000万円になる（国土交通省「住宅ローン減税」）。その差は大きいと思って、調べ始めました。
住まいコンパスを利用してどうでしたか？
メールベースのやり取りでレスポンスが非常に早かったです。日曜日の夜でも返信が来て、本当に助かりました。シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズも省エネ基準適合住宅に該当したため、住まいコンパスにて住宅省エネルギー性能証明書（省エネ証明書）を発行し、住宅ローン控除の拡大を受けられました。
控除の借入上限が2,000万円から3,000万円になるので、13年間での控除額は相当変わります。
中古マンションの省エネ性能や証明書取得については、こちらの記事も参考にしてください。
関連note記事：2026年住宅ローン控除の詳細を徹底解説
実際に住んでみて、気になる点はありましたか？
内見では1時間ほどしか時間がなく、内見時に気づかなかないことがいくつかありました。ドアの立て付けが多少悪かったり、細かい点ですが、気づけていれば入居前に対策が打てたなとは思っています。
川崎エリアでお家を検討されている方に、アドバイスをいただけますか？
価格交渉ができる余地がある物件もあるので、まずは仲介会社に相談してみる価値はあると思います。
川崎は都心や羽田空港へのアクセスがよく、再開発も進んでいてコスパは高いと思います。
また、仲介会社が教えてくれないネガティブな情報は自分から聞くことが大切です。知らずに買うのが一番もったいない。それは税制についても同じで、住まいコンパスのようなところに早めに相談して、損をしないようにしてほしいです。
編集後記
今回のインタビューでは、資産形成の視点を持ちながら住み替えを実現した藤田さん（仮名）の体験を伺いました。新築購入した物件を賃貸に回しながら、中古マンションへ住み替えるという戦略的な動き、そして徹底した市場リサーチと価格交渉による実質的なメリットの最大化は、これから中古マンション購入を考える方にとって多くのヒントを含んでいます。
また、制度面では省エネ基準適合住宅の認定という選択肢を早い段階で知り、行動に移す。
その両方を押さえたことが、住み替えの満足度と、13年間にわたる住宅ローン控除額の最大化につながりました。
「知らずに買うのが一番もったいない」という言葉どおり、情報を自分から取りにいく姿勢こそが、賢い住み替えの鍵だったといえそうです。住まいコンパスは、こうした「知っていれば得をする」場面を一人でも多くの住宅購入者に届けられるよう、住宅省エネルギー性能証明書の取得支援を続けています。
「調べてみたけどよくわからない」と感じたら、ぜひ住まいコンパスにご相談ください。
住宅ローン控除を増やすなら住まいコンパス
- 中古マンションでも、「省エネ基準適合住宅」の認定を受けることで、住宅ローンの控除額を13年間で最大133万円（ペアローンなら最大266万円）「追加で」受け取ることが可能です。
- 必要な手続きは、「住宅省エネルギー性能証明書」を取得し、確定申告を行うことです。ローン控除に利用する「住宅省エネルギー性能証明書」は住宅購入後6ヶ月以内の発行が原則必須です。
- 認定を受ける条件に該当するかは、お住まいの状況などにより異なるため、まずは住まいコンパスの15分オンライン無料診断を実施してください。
