中古マンションを購入するとき、物件価格や住宅ローンの金利は比較していても、「住宅ローン控除をどこまで最大化できるか」という視点まではなかなか意識が向きません。
今回ご紹介するのは、東京・湾岸エリアの中古マンション「パークタワー晴海」を購入されたご夫妻です。新築の抽選に落ち続けながらも合理的に中古マンションへ舵を切り、購入後には長期優良住宅の認定をご自身で引き継いで、住宅ローン控除の枠を大きく広げました。
きっかけは、確定申告の準備中に気づいた「認定通知書の写しが手元にない」という一点。「中古だから認定は引き継げない」と諦めかけたところから、どう逆転したのか。家探しの経緯とあわせて伺いました。
※本記事は、お客様へのインタビュー内容をもとに、住まいコンパス編集部が再構成しています。
目次
今回の事例
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 購入物件 | パークタワー晴海（東京・湾岸エリア／2019年築の中古マンション） |
| ご家族 | ご夫妻2人。数年前にご結婚され、落ち着いたタイミングで住まい探しを開始 |
| 住宅ローン | お二人とも登記の名義に入り、それぞれが住宅ローン控除を利用 |
| 取得した書類 | 長期優良住宅 地位承継の承認通知書（電子申請で取得） |
| 住宅の区分 | 認定長期優良住宅（既存住宅） |
| 控除額への効果 | 控除の対象となる借入限度額を、お一人あたり1,000万円分上乗せ |
| 住まいコンパスを知ったきっかけ | 「認定が受けられない」で検索し、よくある質問（Q&A）ページに到達 |
| 決済・入居 | 2024年 |
※実際の住宅ローン控除額は、入居年、世帯区分、住宅ローンの年末残高、所得税・住民税額、持分割合などによって異なります。
認定の引き継ぎで、住宅ローン控除の借入限度額が1,000万円上乗せ
住宅ローン控除は、年末のローン残高に控除率を掛けて所得税等から差し引く制度です。このとき、住宅の性能区分（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅など）によって借入限度額が変わり、控除できる総額に差が生まれます。
ご夫妻が取得された既存住宅（中古住宅）の場合、制度上の枠は次のとおりです。
| その他の住宅 | 認定長期優良住宅（今回のケース） | |
|---|---|---|
| 借入限度額 | 2,000万円 | 3,000万円 |
| 控除率 | 0.7％ | 0.7％ |
認定を引き継げるかどうかで、控除の対象となる借入限度額にお一人あたり1,000万円の差が生まれます。ご夫妻はお二人とも登記の名義に入り、それぞれが住宅ローン控除を利用されているため、世帯全体ではさらに大きな差となりました。
「正直、知らなければそのまま損していました。知らずに買うのが一番もったいないな、と実感しています」
手続きにかかった費用はごくわずか。ご本人も「これで住宅ローン控除が拡大できるなら、コスパが良すぎますよね」と振り返ります。
※出典：国土交通省「住宅ローン減税」／「既存住宅を取得したとき」
▶ 制度の詳細はこちら：2026年住宅ローン控除の詳細を徹底解説｜住まいコンパス
住まいコンパスを知ったのは、「認定が受けられない」という検索がきっかけ
ご夫妻が住まいコンパスにたどり着いたのは、確定申告の準備を進めていた時期でした。
「最初は『中古だから認定は引き継げない』と諦めかけていたんです。ところが調べているうちに、住まいコンパスのよくある質問（Q&A）にたどり着きました」
noteの記事やXの投稿を通じて、以前から住まいコンパスのことはご存じだったといいます。
「『ここなら大丈夫かな』と思って問い合わせました」
ご夫妻からは、対象外と思われたご相談まで親身にサポートしたことについて「本当に助かりました」とのお言葉をいただきました。
▶ ご本人の言葉でつづった詳細版はこちら：「必要書類がない」から始まった。中古マンションの住宅ローン控除で長期優良住宅の認定を受けた話（note）
購入したのは「パークタワー晴海」
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件名 | パークタワー晴海（東京・湾岸エリア） |
| 種別 | 中古マンション（2019年築／築7年弱） |
| 状態 | 前所有者によるフルリフォーム済み |
| 入居・決済 | 2024年 |
| 認定 | 長期優良住宅（地位承継の承認を取得し、住宅ローン控除の借入限度額アップの対象に） |
パークタワー晴海は、三井不動産レジデンシャルが手がける人気の「パークタワー」シリーズの一棟です。同シリーズには、パークタワー勝どき ミッド／サウスやパークタワー東雲などがあり、三井のマンションではほかにパークシティ豊洲やパークホームズ晴海といったラインナップも充実しています。
周辺物件情報
同じ晴海・勝どき・豊洲の湾岸エリアで比較検討する場合は、SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ）、BAYZ TOWER＆GARDEN（ベイズ）、クロノレジデンス、THE TIARO（ティアロ）なども候補に挙がりやすいエリアです。
実際、ご夫妻も湾岸エリアの再開発ポテンシャルに着目し、これらの物件を複数内見。豊洲・勝どき周辺の物件とも比較しながら、価格と条件、そして「部屋のきれいさ」のバランスを見極めていったそうです。
長期優良住宅の認定を引き継げるか、また省エネ証明書を発行できるかどうかは物件ごとに異なります。マンション名から無料で診断が可能ですので、まずはお問い合わせください。
新築の抽選から、「落ちても住む家がある」中古マンション探しへ
ご夫妻が住まい探しを始めたのは、結婚後の慌ただしさが一段落したタイミングでした。
「結婚してから式やハネムーンでバタバタしていて、ようやく落ち着いたタイミングで『そろそろ家でも探そうか』と。最初はずっと新築を見ていたんです」
後楽園、幕張ベイパーク、南砂町の駅前物件など、東京の東側から千葉方面まで幅広く新築を検討したそうです。しかし、人気物件はどこも抽選でした。
「当たらないと買えないんですよね。だったら合理的に、新築は抽選にチャレンジしつつ、落ちても住む家がある状態を先に作ろうと。それで、まず中古マンションを確保しておこうと考えました」
決め手は「部屋のきれいさ」。住宅ローンは複数行で事前審査
複数の物件を内見するなかで、最終的にパークタワー晴海を選んだ決め手は、住戸そのものの状態でした。
「最終的な決め手は、部屋のきれいさでした。前のオーナーによって、床も壁も水回りもフルリフォーム済み。築7年弱とは思えない状態で、妻も『ここがいい』と即決でした」
住宅ローンは、仲介担当者からの紹介で条件のよい金融機関に出会えたといいます。
「個人で活動されている仲介の方に紹介いただいた金融機関で、当時としてはかなり低い金利・長期の借入で組めました。事前審査は複数行に出したのですが、仲介さんから『ネット銀行だけだと売主さんに敬遠されることがある』と助言をもらい、メガバンクや地方銀行も含めて審査を通したんです」
中古マンションでは、審査を出す金融機関の「見え方」も交渉に影響します。仲介の助言が活きたポイントでした。
「認定通知書の写しがない」——中古マンションの落とし穴
住宅ローン控除の「壁」に気づいたのは、確定申告の準備をしていたときでした。
「e-Taxで認定住宅の入力を進めると、必要書類の一覧に『認定通知書の写し』がある。でも、購入時に受け取った資料の中に、それが見当たらなかったんです」
ここに、中古マンションならではの落とし穴があります。長期優良住宅の認定通知書は、原則として最初のオーナー（＝デベロッパー）にしか発行されず、セカンドオーナー以降は写しの引き継ぎが難しいのです。
「仲介さんに確認してもらっても写しはなく、半ば諦めかけていました」
長期優良住宅とは？
国の基準を満たした「長く良好に使える住宅」の認定です。住宅ローン控除では借入限度額が上乗せされ、控除額を大きくできます。中古住宅でも「地位承継」という手続きで認定を引き継げる場合があります。
住まいコンパスの担当者がご案内したのは、「地位承継」という手続きでした。中古マンションでも所定の手続きを踏めば認定を引き継ぎ、承認通知書を電子申請で取得できることが判明します。
「必要書類は基本的に手元にあるものでOK。電子申請後、2週間ほどで届きました」
確定申告の直前という時期からの相談でしたが、手続きは十分に間に合いました。
これから中古マンションを購入する方へ
ご夫妻の経験から、これから中古マンションを購入する方に伝えられることは2つあります。
- 購入時の受取資料に、認定通知書の写しが含まれているかを確認する。 引き渡し前であれば、売主・仲介経由で取り寄せられる可能性があります。
- 手元になくても、そこで諦めない。 地位承継の承認や省エネ証明書の取得など、購入後にできる手続きが残されている場合があります。
対象になる可能性がある場合は、対象外だと決めつけず、証明書を発行できる専門家へ確認することが大切です。
編集後記
新築の抽選に一喜一憂するのではなく、「落ちても住む家がある」状態を先に作る。ご夫妻の判断は、とても合理的でした。相場と出口（売却）のしやすさを見据えて中古マンションを選び、フルリフォーム済みの住戸で納得の住み替えを実現しています。
そして何より印象的だったのは、購入後にご自身で制度を調べ、住宅ローン控除の最大化にたどり着いた行動力でした。中古マンションでは「長期優良住宅の認定は引き継げない」と思われがちですが、「地位承継」という手続きを知っていれば、控除を諦めずに済むことがあります。
知らずに買うのが、一番もったいない。今回の取材は、それを改めて教えてくれました。
お住まいのマンションが対象になるか無料で確認できます
中古マンションでも、長期優良住宅の認定を引き継いだり、省エネ基準適合住宅としての要件を満たしていることを証明できれば、住宅ローン控除の借入限度額が拡大する可能性があります。
- こんな方へ：中古マンションを購入予定／購入済みで、住宅ローン控除を最大化したい方
- できること：長期優良住宅の地位承継や、省エネ基準適合住宅（住宅省エネルギー性能証明書）の取得可否を診断・サポート
- 費用：診断は無料。「調べたけどよくわからない」段階でお気軽にどうぞ
住まいコンパスでは、マンション名や築年数などをもとに、証明書を発行できる可能性を無料で確認しています。
なお、ご両親等から住宅取得資金の援助を受けられた方は、贈与税非課税枠（住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置）との併用も検討できます。国土交通省も、住宅ローン減税と併用できる税制措置として同制度を案内しています。
※制度内容は2026年9月時点の情報です。住宅ローン控除の適用条件や実際の控除額は、入居年、世帯区分、住宅性能、借入額、所得税・住民税額などによって異なります。
