中古マンションでも住宅ローン控除は拡大できる。省エネ基準適合住宅の認定で控除額アップを実現した購入者の実例｜幕張ベイパーク スカイグランドタワー

※本記事は、お客様へのインタビュー内容をもとに、住まいコンパス編集部が再構成しています。

物件概要

• 名称：幕張ベイパーク スカイグランドタワー
• 所在地：千葉県千葉市美浜区若葉3丁目
• 立地：JR京葉線「海浜幕張」駅 徒歩約10分
• 規模：鉄筋コンクリート造 地上48階建／総戸数826戸（免震構造）
• 特徴：幕張ベイパークの2棟目となるタワーレジデンス。街区内にクリニックモール・商業施設・スポーツ施設を備え、イオンスタイル幕張ベイパークも徒歩圏
• 省エネ性能：省エネ基準適合住宅に該当（住まいコンパスにて住宅省エネルギー性能証明書を取得）

購入者プロフィール

• 購入者：佐藤さん（仮名）
• 物件：幕張ベイパーク スカイグランドタワー（中古）
• 購入理由：資産形成、転職に伴う住宅手当の縛りの解消、知人の助言
• 活用制度：住宅ローン控除（住宅省エネルギー性能証明書を取得）

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住宅ローン控除、借入限度額が2,000万円から3,000万円に拡大

佐藤さんが購入した幕張ベイパーク スカイグランドタワーは、住まいコンパスによる調査の結果「省エネ基準適合住宅」に該当することが確認され、住宅省エネルギー性能証明書が発行されました。これにより住宅ローン控除の借入限度額は2,000万円から3,000万円へ、控除期間も10年間から13年間へ拡大しています（子育て世帯・若者夫婦世帯の場合）。その差は1人あたり最大133万円、ペアローンなら最大266万円にのぼります。

新築時に配布された性能表を自ら読み込んでいた佐藤さんは、断熱等級は取得済みである一方、一次エネルギー消費量が空欄（未評価）であることに気づいていました。国土交通省「住宅ローン減税」の資料と照らし合わせ、このままでは「その他の住宅」区分（借入限度額2,000万円）に該当してしまうと自力で特定していたといいます。

一次エネルギー消費量等級は、新築時の検査で必須項目ではなかったために「評価されていないだけ」というケースが少なくなく、性能を満たしていないこととは異なります。中古取得のタイミングで改めて評価を受けることで、省エネ基準適合住宅の認定を取得できる場合があります。佐藤さんのケースも、この追加評価によって認定・証明書発行に至りました。

住まいコンパスを選んだ理由｜「顔出し面談」で信頼、他社は軒並み対応不可

佐藤さんは当初、住まいコンパスへの依頼に不安を感じていたと振り返ります。最初の問い合わせへの回答が「対象外」だったこと、そして名称の似た別会社が存在することの2点が理由でした。

最終的に依頼を決めたのは、顔出しでのオンライン面談を受けられたことが大きかったといいます。

また、他に対応できる依頼先が見つからなかったことも理由の一つでした。4社ほどに問い合わせたが「新築で自社物件でないと対応不可」との回答が多く、地元の一級建築士事務所にも断られたといいます。特定の建築士事務所やデベロッパーに限らず幅広い物件に対応する点が、依頼の決め手になりました。

契約後のスムーズな進行

契約前の段階では、連絡がなかなかつかず、オンライン相談の日程調整に時間がかかったという課題がありました。

一方、契約後は必要書類の指定が具体的で、指示に従って送付するだけで手続きが完了したと評価しています。LINEベースでのやり取りや、オンライン相談の日程調整用にGoogleカレンダー登録ボタンが用意されている点も利便性が高く、証明書の納品を先に受けてから支払う流れも安心材料になったと述べています。

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賃貸から中古マンション購入へ｜決め手は家賃・転職・知人の助言

佐藤さんが購入を決めた理由は3つあります。

1つ目は、同エリアの賃貸（65㎡・2LDK・家賃約18万円）を払い続けても資産にならないという実感。

2つ目は転職により住宅手当の縛りがなくなったこと。

3つ目は、不動産業に携わる知人から「建築費・人件費の高騰を踏まえるといずれ買うなら早いほうがいい」と助言を受けたことでした。

物件選びの決め手は「眺望」

物件選びで最も重視したのは眺望だったといいます。カーテンを開けっぱなしにできる、外から見えないリビングであることを条件とし、そのうえで眺望の良さを求めたそうです。

幕張ベイパークには、クロスタワー＆レジデンスやミッドスクエアタワー、ライズゲートタワー、ブルームテラスタワーなど複数のタワーマンションがあり、棟ごとに駅距離や向きが異なります。佐藤さんはその中でも駅に最も近く、幕張ベイタウンの街並みを望める南向きのスカイグランドタワーに絞って検討したといいます。幕張ベイパーク以外では横浜・北仲エリアの新築タワーマンションも検討しましたが、価格の高さと定期借地権であることから見送り、家族の近さを優先して幕張エリアに決めたと語っています。

同じマンション内でも間取りによって窓の数（5連窓・4連窓・2連窓・ワイドタイプ）が異なり、内見での印象が大きく変わったといいます。西向き住戸は西日が厳しいと実際に内見して気づいたとのことで、住んでみて眺望の良さや、高層階・低層階でエレベーターが分かれ混雑しにくい点を実感したと述べています。

住宅ローンは転職直後でも通過

住宅ローンは仮審査を物件決定前に済ませ、家が決まってから本審査という流れで進めました。転職直後だったため当初想定していた金融機関では審査が通らないことが判明し、別のネット銀行に切り替えたところ、入社から3か月ほどの時点でも問題なく審査が通ったといいます。

これから購入を検討する方へ

佐藤さんは、住宅ローン控除を含む手続き全体の複雑さを踏まえ、ペアローンや収入合算による控除計算の違いを理解したうえで、自身の収入に対するリスクを見極めてローンの方式を決めることを勧めています。

「ちゃんと勉強しないと難しいですが、勉強したほうがいいと思います」

物件選びについては、同じマンションでも間取りによる窓の数の違いなどで印象が大きく変わるため、できるだけ多く内見することを勧めています。

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編集後記

佐藤さんが印象的だったのは、国土交通省の資料に自らあたり、「断熱等級は取得済みだが、一次エネルギー消費量は未評価」というところまで特定していた点です。

中古マンションで住宅ローン控除の拡大を逃してしまう最大の原因は、性能を満たしていないことではなく、「評価されていないだけ」の状態を「対象外」と読み違えてしまうことにあります。新築時の性能表に空欄があっても、中古取得のタイミングで改めて評価を受けることで、省エネ基準適合住宅の認定につながるケースは珍しくありません。「知らないまま買ってしまう」ことを減らすため、住まいコンパスは住宅省エネルギー性能証明書の取得支援を続けています。

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お住まいのマンションが対象になるか無料で確認できます

佐藤さんのケースのように、中古マンションでも「省エネ基準適合住宅」の認定を受けられれば、住宅ローン控除額は13年間で最大133万円、ペアローンなら最大266万円が上乗せされる可能性があります。

必要なのは住宅省エネルギー性能証明書を取得し、確定申告を行うことだけです。ただし証明書は、住宅取得日（決済日）から6ヶ月以内に発行されたものであることが原則となる点には注意が必要です。

築年数や住戸の位置だけでは対象になるかどうか判断できないため、まずはマンション名での無料診断をご利用ください。証明書を発行できなかった場合は費用がかからない成果報酬型です。

ご両親等から住宅取得資金の援助を受けている場合は、贈与税非課税枠（住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置）との併用もあわせてご検討いただけます。省エネ性能の証明は、住宅ローン控除・贈与税非課税枠のどちらにも関わるポイントです。

※制度内容は2026年9月時点の情報です。実際の控除額は入居年、世帯区分、住宅ローンの年末残高、所得税・住民税額、持分割合などによって異なります。最終的な適用可否は税務署または税理士にご確認ください。

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関連資料・リンク

• 国土交通省「住宅ローン減税」
• note記事：中古マンションで省エネ基準適合住宅の認定を取り、住宅ローン控除を拡大した体験談 #幕張ベイパーク スカイグランドタワー